焦點股：商辦動能爆發，低價宏普(2536)下半年獲利大躍進
2019/10/21 09:12 財訊快報 馮欣仁 |
【財訊快報／研究員馮欣仁】台商回台設廠、外資來台投資，掀起商辦搶購(租)潮，台北商辦空置率創下30年來新低，讓以商辦為主的營建公司業績明後年持續看好。看好台商回流引爆商辦商機，七大建商積極插旗，推案總金額上看1500億元，市場資金轉進營建、資產，而營建、資產的多頭重心則在商用不動產。
目前布局商用不動產的營建股中，又以今年下半年業績成長動能最強且低價低基期，技術面又剛築成大底，目前已完成長多架構的宏普(2536)最值得注意。
宏普因為今年住宅新案暫時進入入帳空窗期，業績主要來自新成屋支撐，致使上半年EPS僅約0.26元，未受到市場注意。不過，位於台北士林區的「宏普世貿」，規劃為15層樓的商辦，部分樓層出租、其餘銷售，已於今年上半年完工後目前已出售5層商辦，由於土地取得較早，因此該案毛利率遠優於其他成屋個案，出售部分預計將於今年下半年陸續交屋，而在租金方面，目前已有8層樓已出租，預計每月租金約300～400萬元，未來將穩定貢獻每季約1,000～1,200萬元租金。
法人估下半年在高毛利率的商辦案「宏普世貿」陸續交屋及收租之下，業績將期急起直追，下半年獲利可望較上半年大增逾2倍， EPS可望達1.2元，全年淨利更可望優於去年，EPS上看1.4～1.5元，若如此，依照以往配息率推估，明年現金股利將有逾1元水準，目前殖利率高達5%。
展望2020年，宏普與日本三井集團台灣三井不動產股份有限公司，2017年宣布，在宏普位於北巿忠孝東路三段的444坪土地上，攜手合作開發「三井花園飯店」大樓。這是近幾年日本三菱集團、三井集團、森集團等A咖陸續「插旗」台灣之後，三井集團在台的第一座飯店開發案。未來出租給日本三井部動產的台北市忠孝東路「三井花園飯店」將於2020年完工開幕，來自商用不動產租金收益可望大幅挹注獲利，業績可望明顯成長。且為加深與三井合作關係，宏普今年4月更與台灣三井不動產簽訂合資協議書，共同投資專案公司從事國內不動產開發事業，約定共同投資專案公司從事中華民國境內不動產開發事業，其中本公司持股51%，台灣三井不動產股份有限公司持股49%。
宏普每股淨值36.24元，股價淨值比0.6倍，歷年皆維持獲利及配息，現金殖利率超過5%，董監持股33.46%，外資持有19.16%，籌碼相對穩定，目前股價低估，中長期投資價值浮現。
股價反應去年到今年上半年業績低潮，在低檔整理長達3年，目前所有均線糾結在20.2～21.2元之間，股價近期突破站穩所有均線之上，日、週、月KD皆呈開口向上，股價剛突破連結22.6元(2019/6/12)、21.5元(2016/9/3)的下降趨勢線反壓，加上均線全數呈現翻揚將形成助漲力道，在商辦題材發酵及新台幣大幅升值的氛圍中，將有利宏普展開大波段行情。
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